Lokalizacja i dojazd do działki
Jedną z najważniejszych rzeczy, którą trzeba wziąć pod uwagę kupując działkę, jest dojazd do niej. Zgodnie z prawem każda parcela budowlana musi posiadać drogę dojazdową o szerokości odgórnie ustalonej przez lokalne władze. Najlepiej, jeśli jest to droga publiczna. W przypadku, kiedy do działki nie prowadzi wyznaczona droga, przejazd można wyznaczyć przez sąsiadujące nieruchomości. Wiąże się to jednak z formalnościami i ustanowieniem służebności drogi koniecznej. Jeśli sąsiedzi nie zgodzą się na dobrowolne ustalenie służebności i podpisanie aktu notarialnego, sprawę rozpatruje sąd rejonowy. Z tego powodu najlepiej jest wybierać grunty, do których prowadzi już wyznaczona droga. Trzeba się także upewnić, czy do upatrzonej działki można doprowadzić media i czy w okolicy działa sieć wodociągowa. Warto zwrócić uwagę także na inne aspekty związane z lokalizacją, takie jak: dostęp do komunikacji publicznej, odległość od placówek oświatowych, przychodni lekarskich czy punktów usługowych.
Rodzaj gruntów: na jakich ziemiach nie warto budować domu?
Przyszły dom powinien mieć solidne fundamenty dobrze osadzone w ziemi. Należy więc pamiętać o wyborze gruntu odpowiedniej jakości. Najlepsze ziemie pod budowę domu to grunty spoiste: piaski gliniaste, pyły, iły i gliny w stanie twardoplastycznym. Nie zaleca się budowy domu na torfach, gytiach i namułach. Niestabilne grunty mogą doprowadzić do osiadania budynku, pękania ścian i innych problemów konstrukcyjnych. Dodatkowo można zlecić badania geotechniczne gruntów, które ujawnią szczegółowe informacje o rodzaju ziemi, poziomie wód gruntowych i ewentualne nieprawidłowości (np. ryzyko podmakania, niebezpieczne substancje, pozostałości po innych budynkach). Badanie znacznie ułatwi decyzje konstrukcyjne i dobór odpowiedniej struktury fundamentów.
Najlepsze działki budowlane – rozmiar i kształt
Kupujący działki budowlane dzielą się na dwie grupy: jedni szukają działki pod konkretny projekt budynku mieszkalnego, drudzy najpierw kupują ziemię i dopiero potem dopasowują do niej dom. W przypadku pierwszego z rozwiązań sprawa wielkości i kształtu kupowanej działki wydaje się łatwiejsza – należy szukać wyłącznie takich nieruchomości, na których budowa wymarzonego domu będzie możliwa. Osoby, które nie wybrały jeszcze projektu, powinny natomiast szukać gruntów o jak najbardziej uniwersalnym kształcie i rozmiarze.
Zaleca się zakup działki w kształcie prostokąta lub kwadratu, ponieważ można w nią zgrabnie wkomponować każdy projekt budynku. Dużo trudniej będzie uzyskać zadowalający efekt na terenie o nieregularnym kształcie, na przykład trapezu. Ważne jest, aby działka miała przynajmniej 16 metrów szerokości – większość standardowych projektów wymaga takich wymiarów. Warto również zwrócić uwagę na ukształtowanie gruntu. Liczne spadki terenu czy usytuowanie na skarpie dostarczają wiele trudności podczas budowy, a dodatkowo mogą być niebezpieczne (zbocze może się osunąć).
Formalności przed zakupem działki – na co zwrócić uwagę?
Przed zakupem nieruchomości trzeba koniecznie sprawdzić jej stan prawny. Przede wszystkim należy obejrzeć plan zagospodarowania przestrzennego w urzędzie gminy. Dokument pokaże, czy działka jest rzeczywiście przeznaczona na zabudowę jednorodzinną i jakiego rodzaju dom można na niej zbudować. Plany zagospodarowania regulują często wielkość zabudowy, wysokość domu i liczbę kondygnacji, a nawet kształt dachu. Można się z nich także dowiedzieć, jakie inwestycje są planowane w okolicy. Pozwala to na uniknięcie niemiłych niespodzianek, takich jak budowa trasy szybkiego ruchu czy otwarcie spalarni śmieci w najbliższym sąsiedztwie.
Jeśli dana gmina nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego, warto zapytać o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jest to dokument bardziej ogólny od planu, ale powinien zawierać informacje o przeznaczeniu wyznaczonych obszarów. Potencjalny inwestor może także wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, dzięki czemu dowie się, czy na danej działce będzie mógł postawić wymarzony dom. O decyzję może się ubiegać każdy zainteresowany, nie trzeba być właścicielem konkretnej działki. Podczas negocjacji ze sprzedawcą należy poprosić o wgląd do księgi wieczystej, sprawdzić, kto jest właścicielem sprzedawanej nieruchomości oraz dowiedzieć się, czy działka nie jest obciążona hipoteką, służebnością lub innymi ograniczeniami.
Czy warto kupić działkę rolną?
Grunty rolne są znacznie tańsze od działek budowlanych, dlatego wiele osób decyduje się na ich zakup z planem odrolnienia i budowy domu. Jest to dobre rozwiązanie, jeśli gmina, na której znajduje się działka, posiada plan zagospodarowania przestrzennego, a działka ma status terenu do zabudowy siedliskowej. Wystarczy wtedy wystąpić o pozwolenie na budowę. Jeśli gmina nie uchwaliła do tej pory planu, odrolnienie będzie możliwe tylko wówczas, gdy powierzchnia gruntu jest większa niż średnia powierzchnia gospodarstwa w danej gminie (zwykle 7-20 ha). Jeśli gmina nie posiada planu zagospodarowania, a działka rolna jest mała, rozsądniej jest zrezygnować z zakupu, ponieważ szanse na odrolnienie są bardzo niskie.
